長期來看，二季度政治局會議的表態(tài)信號意義明確，房地產(chǎn)調(diào)控正向常態(tài)化乃至長效機制邁進，在穩(wěn)增長與防風(fēng)險之間尋求平衡。
7月30日召開的中央政治局會議首次強調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”引起市場強烈反響。
在筆者看來，中央此次表態(tài)傳達了不走刺激房地產(chǎn)老路、調(diào)控逐步常態(tài)化的明確信號。事實上，5月份以來決策層已經(jīng)開始了收緊房地產(chǎn)融資的又一輪監(jiān)管動作，如銀保監(jiān)會23號文涉及諸多規(guī)范銀行和非銀（信托）地產(chǎn)前端融資的內(nèi)容，6月底多家信托及銀行機構(gòu)被監(jiān)管約談或接受窗口指導(dǎo)，國家發(fā)改委也接連發(fā)文對房企海外發(fā)債進行規(guī)范，8月以來央行也連續(xù)釋放房地產(chǎn)金融政策“嚴監(jiān)管”信號。
顯然，面對經(jīng)濟下行壓力，保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定仍然至關(guān)重要。什么原因促使調(diào)控再次收緊？未來房地產(chǎn)調(diào)控政策如何把握？
一、樓市“小陽春”后的基本面及調(diào)控政策觀察
今年春節(jié)以來，盡管“房住不炒”的調(diào)控思路并未改變，但各地調(diào)控整體趨緩，同時受益于一季度相對寬松的貨幣環(huán)境，出現(xiàn)了一輪剛需主導(dǎo)市場的房地產(chǎn)“小陽春”。
正是在上述背景下，部分熱點城市出現(xiàn)了上漲較快的現(xiàn)象，住建部4月19日和5月18日分兩批對蘇州、佛山、南寧、大連等10個累計漲幅較大的城市進行了預(yù)警提示；隨后各地根據(jù)“一城一策”方針，調(diào)控步伐明顯加快，除房價以外，針對土地市場、限購、房貸利率、稅費等多個方面密集出臺調(diào)控政策收緊房地產(chǎn)市場。5月份以來，房地產(chǎn)銷售有所降溫。
庫存方面，盡管狹義庫存（商品房待售面積）仍在下降，但廣義庫存卻在近期抬升。筆者使用累計新開工面積扣除累計銷售面積得到廣義庫存面積，并以此計算廣義庫存增速，結(jié)果顯示自2018年10月份以來廣義住宅庫存即回歸正增長區(qū)間，且增速整體呈現(xiàn)出加快的趨勢。究其原因，2017年以來房地產(chǎn)施工和竣工面積持續(xù)處于背離的狀態(tài)，前者正增長、后者負增長導(dǎo)致建設(shè)周期拉長，從而加大了廣義庫存的壓力。在筆者看來，拉長建設(shè)周期或是房企在調(diào)控政策收緊、現(xiàn)金流狀況惡化等因素下的主動選擇，在此情況下，廣義庫存無疑能更好的反映真實情況，隨著銷售降溫以及竣工面積的回升，未來的庫存去化可能面臨較大壓力。
此外，今年以來一枝獨秀的房地產(chǎn)投資也有所放緩。4月份的高點之后，1-7月份累計增速已降至10.6%，盡管仍然保持兩位數(shù)，但后續(xù)的高增長或難以為繼。原因在于，銷售降溫、回款降速的情況下，前期推動投資高增長的新開工及建安投資增速近期均有所放緩；而近期融資環(huán)境收緊不僅影響新開工，還將遏制房企拿地。
事實上，土地拍賣市場火爆正是當(dāng)前監(jiān)管收緊房企融資端的導(dǎo)火索。受益于一季度整體寬松的貨幣政策，以及“小陽春”銷售回暖，房企一季度資金狀況整體有所改善，部分房企拿地激進。二季度包括武漢、成都、寧波在內(nèi)的多個城市均拍出“區(qū)域地王”或“準(zhǔn)地王”，三線、四線城市土地拍賣市場也火爆異常，河南南陽等多個地級市拍出“地王”；數(shù)據(jù)顯示，100個城市土地成交總價累計同比從3月份的-11.9%上升到6月份的17.1%，而成交面積增速卻仍為負值，從而大幅推高了成交總價和樓面均價。
考慮到土地價格與房價高度相關(guān)，在寬松貨幣環(huán)境之下，近期房企違規(guī)融資拿地等亂象有抬頭之勢、金融風(fēng)險不容忽視，監(jiān)管出于穩(wěn)定市場預(yù)期的目的，出手調(diào)控并不奇怪。